Les avantages d’un investissement en Nue-Propriété

La nue-propriété étant un droit réel et principal, l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier permet un investissement tangible et pérenne.

Le montage affranchit l’investisseur de tous risques et contraintes de gestion locative, ces derniers étant intégralement supportés par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.

L’intégralité des frais et charges d’entretien, des travaux et des taxes sont transférés du nu-propriétaire à l’usufruitier dont les obligations sont définies contractuellement et légalement.

À l’issue du démembrement, l’investisseur recouvrera automatiquement la pleine propriété de son bien sans frais ni taxe. Préalablement, le bien aura été remis en état par l’usufruitier conformément à ses obligations contractuelles.
Le bien sera également libre de tout droit conformément aux dispositions légales régissant la fin de période de démembrement.

L’investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages sur le plan financier :

• L’acquisition du bien s’effectue pour une valeur de 54 à 70% de sa valeur en pleine propriété.
• La décote sur le prix d’acquisition induit un engagement financier moindre (apport personnel, endettement, frais financiers, frais notariés…).
• Le gain est issu d’une revalorisation progressive de la valeur de la nue-propriété devenant pleine propriété au terme de la période.
• Les charges d’entretien et travaux, ainsi que les impôts et taxes sont transférés à l’usufruitier.

L’ensemble de ces paramètres conduisent à optimiser les flux financiers de l’investisseur, lesquels seront connus et maîtrisés dès l’origine de l’opération.

Une opération en nue-propriété permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité et d’améliorer la performance de son investissement.

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers à la condition que le bailleur soit lui-même imposé à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers ou soit un organisme mentionné à l’article L411-2 et L365-2 du CCH. Les intérêts sont déduits immédiatement sur des revenus fonciers préexistants ou déductibles pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
• Le bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans la base imposable à l’IFI.
• La taxe foncière est assumée par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
• Si l’investisseur souhaite vendre son bien après la période de démembrement, la référence prise en compte pour le calcul de la plus-value est la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la nue-propriété.

L’investisseur est libre de revendre son bien à tout moment :

• pendant la durée de démembrement, sur la base de la valorisation intermédiaire du prix de la nue-propriété. Il est à noter que le bénéfice de la déduction des intérêts d’emprunt précédemment déduits est conservée.
• à l’issue de la période de démembrement, sur la base de la valeur de la pleine propriété. L’investisseur peut cependant conserver son bien et en jouir librement (l’habiter ou le louer sur le marché libre, au terme du démembrement dans le cadre de l’ULS et au terme de la 20ème année dans le cadre de l’ULI).