Qu’est-ce que la Nue-Propriété :  définitions

L’article 605 vise les réparations d’entretien et l’article 606 les grosses réparations touchant notamment à la structure des biens.

Dans le schéma de démembrement temporaire proposé par Fidexi, toutes ces réparations sont mises à la charge de l’usufruitier par la convention d’usufruit.

 

Article 606 du Code civil

“Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.”

Le bailleur est un organisme gérant un parc de logements dits conventionnés. Pour ce faire, il a passé une convention dite Convention APL avec l’état et s’engage à respecter les obligations définies par les textes légaux et réglementaires et la convention elle-même issue du décret n°85-1232 du 5 novembre 1985 (travaux d’entretien, modalités de révision des baux, plafonds de loyers et de ressources, conditions d’occupation des logements, …).

En cas de démembrement de propriété, la durée du démembrement doit être au moins égale à celle de la convention APL, qui ne peut être inférieure à 15 ans.
Les bailleurs, conventionnés, professionnels de la gestion de parcs immobiliers d’envergure, sont regroupés au sein de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) représentant plus de 700 organismes, tous à but non lucratif, classés en 2 grandes catégories :
• Les établissements publics : offices publics de l’habitat (OPH)…
• Les sociétés de droit privé : entreprises sociales pour l’habitat (ESH) ou coopératives….
Ils répondent aux exigences de l’Agence Nationale de COntrôle du Logement Social (ANCOLS)
qui vérifie sur place la bonne gestion juridique et financière de l’organisme usufruitier et en réfère au Ministre de l’Économie et des Finances ainsi qu’au ministre du Logement.

Ils peuvent exploiter une partie de leur parc dans le secteur du logement intermédiaire, soit directement soit au travers d’une filiale dédiée.

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) regroupe les dispositions légales et réglementaires relatives à la construction, à la promotion immobilière, aux logements sociaux et aux questions relatives à l’immobilier.
Les articles L253-1 à L253-8 du CCH définissent les règles applicables au démembrement de propriété en usufruit temporaire.

La convention d’usufruit regroupe un ensemble de stipulations contractuelles régissant les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pendant la période d’usufruit temporaire. Elle définit précisément les droits et obligations de chacune des parties, dans le respect des dispositions des articles L253-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Ces stipulations contractuelles, appelées Convention d’usufruit, sont intégrées aux contrats de réservation de l’usufruit et de la nue-propriété. Elles sont reprises lors du passage des actes de vente en la forme authentique.

Le Code civil subdivise la propriété d’un bien immobilier en deux droits réels et distincts : la nue-propriété et l’usufruit.
L« usufruitier » aura un droit d’usage sur le bien et le droit d’en percevoir les revenus (usus et fructus formant ensemble l’usufruit) et le « nu-propriétaire » conservera le droit de disposer du bien c’est-à-dire la nue-propriété. En pratique, on entend par « droit de disposer » le fait de pouvoir mettre en vente le bien ou encore de le transmettre dans une perspective de gestion patrimoniale.

La pleine propriété résulte quant à elle de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur la tête d’une seule et même personne. Par nature l’usufruit est un droit temporaire. A son extinction, le nu-propriétaire retrouvera donc automatiquement l’ensemble des prérogatives attachées au droit de propriété. Il deviendra alors pleinement propriétaire du bien sans qu’il soit besoin de procéder à une formalité quelconque.

De façon classique, l’opération peut être financée à 100% par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres.

Le vendeur d’un immeuble à construire a l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement des biens vendus et de l’ensemble immobilier dont ils dépendent ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution de la vente prononcée pour défaut d’achèvement. La délivrance de cette garantie appelée GFA par un établissement bancaire conditionne la vente des biens (article L261-10 du Code de la construction et de l’habitation).

Par ailleurs, en tant que professionnel de la construction, le vendeur d’immeuble à construire devra souscrire un ensemble d’assurance (Dommages Ouvrages, Constructeur Non Réalisateur, Tous Risques Chantier) qui bénéficieront aux propriétaires successifs.

Le vendeur d’un immeuble à construire demeure débiteur des garanties suivantes vis-à-vis des acquéreurs :
• la garantie de parfait achèvement impose au vendeur de réparer tous les désordres signalés par l’acquéreur pendant le délai d’un an à compter de la réception des travaux (article 1792-6 alinéa 2 du Code civil).
• la garantie décennale impose au vendeur de réparer tout désordre de nature à compromettre la solidité ou la destination de l’ouvrage pendant dix années à compter de la réception des travaux (article 1792
du Code civil).
• la garantie de bon fonctionnement impose au vendeur de réparer tout désordre pouvant affecter les éléments d’équipements dissociables des biens durant les deux années suivant la réception des travaux (article 1792-3 du Code civil).
• la garantie d’isolation phonique impose au vendeur de garantir la  conformité des biens aux exigences minimales requises en la matière (article L124-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Dans le montage en démembrement temporaire, l’usufruitier, en qualité de mandataire du nu-propriétaire, est chargé de la mise en œuvre éventuelle desdites assurances et garanties.

La valeur des biens détenus en direct en nue-propriété est exclue de la base taxable à l’IFI pendant toute la durée du démembrement (article 968 du CGI).

L’investissement en nue-propriété permet ainsi à l’investisseur d’abaisser son niveau de taxation, voire de ne plus être imposé à l’IFI dans le cas où l’investissement en nue-propriété réduit son patrimoine net taxable à un niveau inférieur au seuil de déclenchement (article 977 du CGI).

Pour information, il convient de préciser que la dette contractée pour l’acquisition d’un bien en nue-propriété n’est pas déductible du patrimoine taxable.

Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition d’un logement en nue-propriété et dont l’usufruit est détenu par un bailleur mentionné à l’article L-411-2 et L365-2 du CCH, sont déductibles des revenus fonciers existants ou à venir pour les 10 années suivantes (article 31 au I 1°d) du CGI), occasionnant le cas échéant des économies d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Ce que dit la loi

Les articles L253-5, L253-6 du CCH définissent le mode opératoire de la libération d’un logement à l’issue de la période de démembrement.

Article L.253-5 du CCH

« Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :

• soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
• soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit ; le congé étant dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire – la notification devant reproduire les termes du II de l’article L253-6 et de l’article L253-7 du Code de la construction et de l’habitation,
• soit, s’il est occupant, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention d’usufruit. »

Article L.253-6 du CCH

« I. Un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l’article L. 253-5.

II. Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire. »

Ce que prévoit le contrat

En dehors des obligations légales introduites au CCH par la loi dite ENL, des stipulations contractuelles permettent souvent d’anticiper la préparation de la sortie de la période d’usufruit temporaire sur une période plus longue.

Nos contrats intègrent généralement à la convention d’usufruit un processus d’anticipation de la sortie deux ans avant la fin de la période d’usufruit temporaire. Ce processus d’anticipation se traduit par la réalisation d’un point sur la situation du locataire, du recueil des souhaits des locataires et des intentions du nu-propriétaire sur l’issue (vente, location, occupation à titre personnel) ainsi que de la mise en place d’une collaboration entre le bailleur conventionné usufruitier et le nu-propriétaire.

Logements gérés par un bailleur conventionné : voir définition Bailleur conventionné

Le démembrement de propriété en usufruit temporaire a été encadré par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (couramment appelée loi ENL).
Il est codifié aux articles L253-1 à L253-8 du Code de la construction et de l’habitation.

Ces dispositions légales confirment la nature temporaire du bail conféré au locataire du bailleur conventionné et encadrent également la sortie de la période d’usufruit temporaire.

Ces dispositions sont d’ordre public, de sorte que nul ne peut y déroger.

L’article 68 de la loi n°2014-366, en créant l’article L253-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, est venu renforcer le dispositif du démembrement temporaire en imposant de nouvelles mentions protectrices pour le nu-propriétaire dans la convention d’usufruit dans le cas où le bien démembré dépend d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Article L253-1-1 Code de la construction et de l’habitation

I. La convention d’usufruit précise la répartition des dépenses de l’immeuble entre nu-propriétaire et usufruitier. L’usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui lui incombent au titre de la convention.
II. Par dérogation à l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, si la convention d’usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’usufruitier est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa du même article. Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l’article 24, et à l’article 25, à l’exclusion du n, et au c de l’article 26 de cette même loi et dont, au titre de la convention d’usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots, l’usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c de l’article 25.
III. La convention d’usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisations de charges intervenant après l’extinction de l’usufruit. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires. »

Le terme renvoie au marché de la revente des biens en nue-propriété au cours de la période de démembrement.

En effet, les biens acquis en nue-propriété peuvent faire l’objet d’une revente avant la fin de la période d’usufruit temporaire, sans remettre en cause les avantages acquis pendant la période de détention.

Droit réel principal par démembrement du droit de propriété qui donne à son titulaire le droit de disposer du bien, mais ne lui en confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier pendant la durée du démembrement.

En cas de cession du bien après extinction de l’usufruit, la plus-value constituée de la différence entre la valeur du bien en pleine propriété au moment de l’acquisition et la valeur d’acquisition de la nue-propriété ne subit aucune imposition.

Selon le BOI, il convient de « retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable la valeur vénale de chacun des droits (valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10). »

La règle générale est celle d’un plafonnement global des avantages fiscaux accordés en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation dont bénéficie le contribuable (article 200-0 A du CGI).

Les investissements réalisés en nue-propriété n’étant visés par aucun dispositif de réduction ou de déduction à l’IRPP, ils ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

L’investissement en nue-propriété ne supporte aucune contribution aux prélèvements sociaux durant toute la durée de détention jusqu’à l’extinction de l’usufruit (articles 1384 A al. 1 CGI et 104 LF 2004).

Les prêts aidés sont des prêts accordés par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’Etat et financés sur les fonds collectés par le Livret A et les épargnes réglementées. Essentiellement à destination des bailleurs conventionnés, ils sont délivrés dans les conditions prévues à l’article D331-1 du Code de la construction et de l’habitation et sont répartis en différents modes de financement en fonction de critères relatifs au revenu du locataire et au niveau de loyer (PLS, PLUS, PLAI, …).

Parmi ses missions, le bailleur usufruitier a l’obligation contractuelle, en fin d’usufruit, de remettre le logement au nu-propriétaire devenu plein propriétaire selon les conditions d’entretien et de remise en état définies dans la convention d’usufruit.

À la fin de la période de démembrement, le bailleur usufruitier s’assure de l’extinction de l’ensemble des contrats d’entretien et de fournitures souscrits par ses soins concernant les biens.

Il procède à l’ensemble des travaux d’entretien et de réparation nécessaires selon les résultats de l’audit réalisé par ses équipes techniques et conformément aux engagements contractuels pris dans la convention d’usufruit.

Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire et le bailleur usufruitier procèdent à un état des lieux contradictoire du logement.

Si l’ensemble de l’immeuble est détenu en usufruit, le syndic peut, à la fin de la période de démembrement, assurer un état des lieux contradictoire des parties communes. La négociation et la conclusion de nouveaux contrats d’entretien et de fournitures afférents à ces parties communes relèvent également de sa responsabilité.

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, couramment appelée loi SRU, est un texte qui a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France.

Le sens premier de cette loi est d’offrir au plus grand nombre les conditions de se loger de manière décente et constitue ainsi le principal volet de la politique du logement de la ville.

La politique du logement pilotée par l’Etat se décline sous la forme de multiples interventions menées le plus souvent en partenariat avec les collectivités locales et les organismes de logements conventionnés.

Depuis 2000, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) impose aux communes de disposer d’au moins 20% de logements conventionnés. Ce taux a été porté à 25% par la loi du 18 janvier 2013. Dans le cadre de cette loi, le logement conventionné est considéré à la fois comme un service d’intérêt général et un instrument efficace de la mixité de solutions et d’acquéreurs que l’on retrouve très souvent dans les logements proposés neufs.

Le rôle du syndic de copropriété est de gérer l’administration, les finances de la copropriété et de s’assurer de la parfaite conservation des parties communes de l’immeuble

Il réalise notamment à cette fin des visites annuelles dont le nombre est défini au contrat de syndic signé pour chaque copropriété.

Lors de ces visites, il lui incombe de relever les éléments et équipements qui doivent être réparés ou nécessitent un entretien, de détecter les éventuels sinistres à déclarer aux assurances, d’apprécier la bonne réalisation des prestations (ménage, sortie des poubelles, affichages obligatoires, …).

Il émet des comptes rendus de visites dans lesquels il indique les actions à mener (devis, déclaration de sinistre et suivi de la prise en charge de la réparation) et qui lui permettent de préparer les assemblées générales (travaux à faire voter notamment).

Le syndic de copropriété est un professionnel de l’immobilier immatriculé auprès d’un registre national qui représente les copropriétaires (nus-propriétaires y compris). Il bénéficie d’une assurance de responsabilité civile professionnelle garantissant la réparation de toute erreur de gestion.

Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, conformément aux dispositions de l’article 1400 II du CGI.

Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe d’habitation est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance du logement (locataires de l’usufruitier).

Droit réel principal de la propriété démembrée qui confère à l’usufruitier le droit d’usage du bien, la jouissance et ouvre le droit d’en percevoir les fruits.

Particularité dans nos schémas, l’usufruitier supporte pendant la période de démembrement temporaire :

– l’ensemble des travaux d’entretien, de maintenance préventive et gros travaux de réparation conformément aux dispositions de la convention d’usufruit,

–  le paiement de tous les impôts, taxes ou redevances afférents au logement.

L’usufruitier s’oblige à remettre en état le logement en fin de période d’usufruit temporaire selon un cahier des charges précis.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il est donc important de les préciser dans la convention d’usufruit.