La fiscalité d’un investissement en Location Meublée
Champs d'application et avantages
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé, l’investisseur doit :
- acquérir un bien meublé à usage d’habitation
- le donner en location
Par défaut, un investisseur bénéficie du statut LMNP.
Pour bénéficier du statut LMP, il doit répondre aux critères prévus aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI :
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € TTC;
- les recettes représentent au moins 50% des revenus professionnels* du foyer fiscal.
*Sont considérés comme des revenus professionnels du foyer fiscal : traitements, salaires, pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux et revenus des gérants et associés. Ces montants s’entendent nets de frais professionnels.
La Location Meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale qui relève de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (et non des revenus fonciers), définis à l’article 34 du CGI.
De nombreux avantages fiscaux :
- Déductibilité de l’intégralité des charges liées à l’activité de Loueur en Meublé
- Déduction des amortissements comptables neutralisant les bénéfices et permettant de profiter de recettes faiblement fiscalisées sur une très longue période
- Pour l’investisseur LMP, imputation du déficit lié à l’activité sur son revenu global, possibilité d’exonération d’IFI sous certaines conditions
Spécificités et bénéfices complémentaires du statut
Statut LMNP
Les déficits constatés sont imputables sur les revenus de même nature. Toutefois, l’investisseur LMNP pourra opter pour la solution d’incorporation comptable des frais d’acquisition dans le prix de revient du bien et rallonger ainsi la période de neutralisation des recettes locatives.
Statut LMP
Le statut LMP permet aux investisseurs d’imputer les déficits résultant des charges déductibles sur leur revenu global (article 156 du CGI).
Depuis 2009, l’investisseur qui obtient, dans le cadre d’une VEFA, le statut LMP, imputera par tiers sur son revenu global des trois premières années de location, les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le début de la location.
Les loyers sont soumis à la TVA (au taux intermédiaire) dès lors que le locataire exploitant offre, en plus de l’hébergement au moins trois des quatre prestations suivantes* :
- le petit déjeuner
- le nettoyage régulier des locaux
- la fourniture de linge de maison
- l’accueil et la réception de la clientèle
L’investisseur, en optant pour la renonciation à la franchise en base, pourra récupérer l’intégralité de la TVA acquittée lors de l’acquisition du bien.
* Instruction 3A-2-03 du 30/04/03
Statut LMNP
La règle d’imposition des plus-values pour les LMNP, lors de la cession à titre onéreux des biens donnés en Location Meublée, est le régime de droit commun des plus-values immobilières privées (art. 151 septies VII du CGI). Ce régime bénéficie d’abattements selon la durée de détention du bien, permettant une exonération totale de l’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
Statut LMP
Au terme de 5 années cumulées d’exercice de l’activité réalisée à titre professionnel (LMP*), la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d’impôt, à condition toutefois que la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précédent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, ne dépasse pas 90 000 euros H.T. (article 151 septies du CGI – BOI-BIC-PVMV-40-10-10 n° 30 et s et BOI-BIC-CHAMP- 40-20 n°420)
*S’agissant des critères de qualification d’un LMP, voir rubrique « Critères des statuts Loueur en LMNP et LMP »
Statut LMNP
Les biens immobiliers loués en meublé entrent dans le patrimoine imposable à l’IFI.
Toutefois, ces biens sont exonérés d’IFI si :
– ils génèrent des recettes annuelles supérieures à 23 000 € TTC,
– les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal
Bon à savoir
Selon la réponse ROSEREN publiée au JO le 17 juillet 2018, cette disposition ne s’applique pas dans le cadre d’un investissement au travers d’une SARL de famille pour les associés non gérants ou n’exerçant pas dans cette société leur activité principale (article 975 II à IV du CGI). C’est ce manque d’implication dans la gestion de l’entreprise (SARL de famille ou EURL) qui peut être retenu.