Investissement en Nue-propriété : l’expertise de Fidexi
Démarche, approche et méthodologie
Chaque année Fidexi analyse près de 200 programmes immobiliers selon une approche méthodologique rigoureuse et sélective.
L’acquisition d’un bien en nue-propriété constitue un véritable investissement patrimonial et impose à ce titre un exercice d’analyse approfondie autour d’une vingtaine de critères parmi lesquels des données démographiques, immobilières, urbanistiques et économiques.
Tout investissement immobilier requiert une vision sur le long terme. L’investisseur doit pouvoir se projeter à la sortie avec des garanties sur la rentabilité d’aujourd’hui mais aussi celle de demain.
La qualité d’un investissement immobilier est fortement et principalement corrélée à la situation démographique du territoire, comme le montre la plupart des études empiriques menées sur le sujet.
Fidexi réalise une analyse démographique approfondie permettant d’établir un diagnostic précis de l’état du territoire autour d’une vingtaine de critères parmi lesquels :
- l’évolution passée et projetée de la population,
- la taille du bassin de population,
- la structure par âge,
- le taux de vacance locative,
- le niveau et les besoins de production immobilière,
- la profondeur du marché locatif.
Investissement de long terme par excellence, l’immobilier est un actif très sensible aux évolutions économiques de son territoire.
Le prix de revente et la rentabilité locative dépendent fortement de la situation économique des futurs clients, à savoir les investisseurs et les locataires.
Dans un contexte de forte polarisation territoriale et afin de sécuriser la valorisation future de l’investissement, Fidexi établit une cartographie socio-économique des territoires et des quartiers et analyse :
- le niveau de revenus et le pouvoir d’achat immobilier,
- la taille et la dynamique du bassin d’emploi,
- la solidité du tissu économique,
- la création d’emplois et d’entreprises,
- les secteurs d’activité moteurs ou encore les projets d’équipement urbains.
Grâce à son expertise immobilière, Fidexi réalise pour chaque programme un audit technique complet de la conception des plans de logements, de l’architecture et des matériaux utilisés, des prestations extérieures…
Par ailleurs, le prix de chaque programme fait l’objet d’une analyse rigoureuse logement par logement afin d’assurer, de manière constante, un niveau de prix cohérent et conforme au marché.
Fidexi en sa qualité de monteur d’opération négocie directement avec l’usufruitier les clauses régissant la relation et les obligations vis-à-vis des nus-propriétaires pendant la période de démembrement et rédige l’ensemble de la documentation juridique afférente à l’opération.
À ce titre, Fidexi collabore avec l’étude notariale en charge du programme pour vérifier la conformité du montage juridique et élaborer les documents relatifs au dossier : contrat de réservation, règlement de copropriété, acte authentique de vente de l’usufruit, acte authentique de vente de la nue-propriété.
Nos promoteurs doivent concilier solidité et ancrage territorial
Les promoteurs sont à l’origine des programmes immobiliers. Ils acquièrent le terrain, conçoivent un projet, déposent le permis de construire puis pilotent l’opération de construction jusqu’à la livraison.
Nous privilégions les promoteurs nationaux ou régionaux ayant une forte connaissance du marché local car ils savent concevoir des projets harmonieux s’insérant parfaitement dans le tissu urbain existant.
Pour sélectionner nos partenaires promoteurs, nous privilégions trois facteurs clefs :
- leur solidité financière et notamment la souscription d’une garantie financière d’achèvement auprès d’une banque de premier rang
- leurs capacités techniques
- la qualité du montage de leur programme
Nous menons, avec le partenaire choisi, une étude de son projet afin de répondre aux contraintes des pouvoirs publics (notamment le respect de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains – SRU).
Les collectivités territoriales : une forte interactivité
Notre solution permet aux collectivités locales de développer leur parc de logements, pour adapter plus rapidement leur offre locative à l’évolution des besoins de leur territoire. Nos interlocuteurs sont variés (élus, services de la préfecture, responsables locaux de l’habitat…) et nous veillons à apporter à chacun l’expertise qui lui importe.
Les bailleurs : des professionnels de la gestion locative
Les bailleurs institutionnels acquièrent l’usufruit temporaire des biens, c’est-dire l’usage des logements, qu’ils vont ensuite louer à des loyers conventionnés. Ils agrandissent ainsi leur parc immobilier sans mobiliser de fonds propres et répondent plus rapidement à la demande croissante de logements.
Ils disposent d’un parc de logements souvent vaste (5 000 à 200 000 logements) et à proximité de l’opération en démembrement temporaire à laquelle ils s’associent. À l’extinction de celle-ci, ils s’assurent de pouvoir reloger les locataires bénéficiant encore de leurs services.
Fidexi accompagne les bailleurs sur toutes les problématiques de mise en œuvre d’opérations immobilières en usufruit locatif social. Favorisant la mobilité et le parcours résidentiel des locataires, ils répondent ainsi à un enjeu sociétal majeur.
“Chaque programme sélectionné par Fidexi répond à des critères précis : emplacement, qualité de construction et prix conforme au marché.”
- Nous garantissons une étude complète du projet immobilier en nous appuyant sur l’ensemble de nos expertises internes
- Nous appliquons des critères de sélection rigoureux pour chaque programme
- Nous analysons de manière factuelle et objective le potentiel d’évolution de chaque territoire
- Nous sélectionnons des programmes selon leur qualité, leur pertinence et leur prix