Pourquoi avoir recours à l'Usufruit Locatif Social ?
Un dispositif règlementé pour servir l’intérêt général et les objectifs de chaque partie prenante.
Pour la collectivité locale :
Développer son offre locative sans subvention publique
La collectivité locale développe son parc de logements conventionnés ou intermédiaires pour adapter plus rapidement son offre locative à l’évolution des besoins de son territoire sans subvention publique. Ainsi, L’ULS ne capte pas de subventions et permet leur allocation à la mise en oeuvre par la collectivité d’une politique foncière pérenne.
Pour le locataire :
Bénéficier d’un logement à loyer accessible
Le locataire accède ainsi à un logement en centre-ville ou à proximité de bassins d’emploi pour une durée longue favorisant ainsi son parcours résidentiel.
Pour le bailleur :
Accroître son parc de logements sans mobilisation de fonds propres
Le bailleur acquiert l’usage du logement qu’il va pouvoir louer à des ménages sous conditions de ressources et à des niveaux de loyers conventionnés. Ne finançant que l’acquisition de l’usufruit des logements, le bailleur ne mobilise pas de fonds propres. L’opération est finançable dans sa totalité par un prêt PLS ou PLUS.
Pour les épargnants :
Se constituer un patrimoine immobilier en vue de sa retraite.
Le démembrement de propriété permet un investissement responsable et sur le long terme. Les épargnants se constituent une épargne progressive et raisonnée en toute sérénité.
Le mécanisme de l’Usufruit Locatif Social
L’ULS est un dispositif innovant créé au début des années 2000 puis encadré juridiquement par la loi ENL de 2006 (article 42) qui lui confère un cadre juridique précis.
Utilisant le principe du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil, l’ULS permet, dans les zones en forte tension foncière, de financer des logements locatifs sociaux supplémentaires par la mobilisation de l’épargne des particuliers, sans utiliser les fonds propres des bailleurs sociaux ni recourir aux subventions des collectivités locales ou territoriales.
En partageant la propriété sur une durée convenue, de quinze à vingt ans, l’ULS propose aux acteurs d’intervenir uniquement sur l’acquisition qui répond à leur vocation ou besoin :
- Le bailleur social acquiert, pour une durée définie de 15 à 20 ans, l’usufruit des logements. Il dispose ainsi de leur usage et en perçoit les loyers.
- L’épargnant acquiert la seule nue-propriété et devient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
Le champ d’intervention de l’Usufruit Locatif Social
Les communes et collectivités locales recourent à l’ULS dans le cadre des obligations fixées par la soi SRU.
- Dans le neuf : Les logements en ULS sont pris en compte au titre de l’article 55 de la loi SRU. Les collectivités peuvent donc grâce à l’ULS augmenter plus vite leur offre locative sociale pour atteindre, dépasser ou consolider leur taux de logement sociaux.
- Dans l’ancien : Dans le cadre d’une vente à la découpe d’un immeuble initié par un institutionnel, l’ULS constitue une solution pour le maintien dans les lieux des locataires en place tout en re-conventionnant l’immeuble.
- Dans le cadre d’une transformation de bureaux en logements : L’ULS, par son modèle économique, peut apporter une solution à des dossiers dont l’équilibre financier est difficile et complexe. C’est le cas des projets de transformation de bureaux en logements où les aléas des travaux couplés aux difficultés techniques engendrent des incertitudes et des surcoûts (estimés entre 10 et 30% plus élevés que le coût d’une construction).
L’ULS, une solution pour une offre locative supplémentaire
Venant en complément des solutions classiques, l’ULS est un outil opérationnel pour les acteurs du logement social dans les zones tendues.
Il propose une solution de financement sans recours aux subventions publiques et sans mobilisation de fonds propres pour les bailleurs, permettant ainsi de libérer des ressources financières pour le logement social et la politique foncière.
L’ULS constitue une réponse « de plus » pour des logements « en plus ».
Développer une offre locative à loyer abordable pour loger les classes moyennes
Malgré un budget sans cesse croissant consacré au logement, les classes moyennes peinent à se loger dans les agglomérations majeures où se situent les principaux pôles économiques et d’emploi.
Dans ces zones, l’écart entre les loyers du secteur privé (loyers de marché) et ceux du secteur social conventionné (principalement en PLUS et PLAI) ne cesse d’augmenter. Entre les deux, l’offre à loyer abordable y est très peu représentée.
L’ULS permet donc de pallier le déficit de cette offre et contribue à produire des logements supplémentaires, adaptés à cette demande.
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Favoriser le dynamisme économique des villes
Le manque de logements est particulièrement fort dans les zones en tension immobilière, là où le prix du foncier atteint des niveaux de plus en plus élevés et où l’offre de logements abordables se raréfie.
En région parisienne, en région Rhône-Alpes, en PACA, sur les littoraux atlantique et méditerranéen, au cœur des métropoles régionales et dans les villes touristiques, les classes moyennes ne parviennent plus à se loger à proximité des bassins d’emploi. Le maintien de populations jeunes et actives est pour autant un enjeu majeur pour le dynamisme économique des villes.
L’ULS répond à un double besoin spécifique des territoires en tension foncière :
- favoriser la création de logements à proximité des bassins d’emploi, condition d’un développement économique durable,
- développer une offre locative adaptée à la mobilité des actifs qui ont vocation à occuper le logement sur une période courte de quelques années correspondant à une étape de leur parcours résidentiel.
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