Le statut fiscal du Loueur en Meublé

Champs d'application et avantages

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé, l’investisseur doit :

  • acquérir un bien meublé à usage d’habitation
  • le donner en location

Par défaut, un investisseur bénéficie du statut LMNP.

Pour bénéficier du statut LMP, il doit répondre aux critères prévus au 2 du IV de l’article 155 du CGI :

  • un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • les recettes représentent au moins 50% des revenus professionnels* du foyer fiscal.

Il est à noter que la version actuelle de l’article 155 pourrait être modifiée suite à la décision du Conseil constitutionnel (n° 2017-689 QPC du 8 février 2018) qui a jugé non conforme à la loi la condition d’inscription au RCS figurant à l’article 151 septies dans sa rédaction du 30 décembre 2005 (article du CGI relatif au régime d’exonération des plusvalues).

*Sont considérés comme des revenus professionnels du foyer fiscal : traitements, salaires, pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux et revenus des gérants et associés. Ces montants s’entendent nets de frais professionnels.

La Location Meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale qui relève de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (et non des revenus fonciers), définis à l’article 34 du CGI.

De nombreux avantages fiscaux :

  • Déductibilité de l’intégralité des charges liées à l’activité de Loueur en Meublé
  • Déduction des amortissements comptables neutralisant les bénéfices et permettant de profiter de recettes faiblement fiscalisées sur une très longue période ou, pour l’investisseur LMNP, de bénéficier sur option, d’une réduction d’impôt “Censi-Bouvard” selon les cas (dispositif en vigueur jusqu’au 31/12/18)
  • Pour l’investisseur LMP, imputation du déficit lié à l’activité sur son revenu global, possibilité d’exonération d’IFI sous certaines conditions

Bon à savoir

Selon l’article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives afférentes au bien ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs.

Spécificités et bénéfices complémentaires du statut

Statut LMNP

Les déficits constatés sont imputables sur les revenus de même nature. Toutefois, l’investisseur LMNP pourra opter pour la solution d’incorporation comptable des frais d’acquisition dans le prix de revient du bien et rallonger ainsi la période de neutralisation des recettes locatives.

Statut LMP

Le statut LMP permet aux investisseurs d’imputer les déficits résultant des charges déductibles sur leur revenu global (article 156 du CGI).

Depuis 2009, l’investisseur qui obtient, dans le cadre d’une VEFA, le statut LMP, imputera par tiers sur son revenu global des trois premières années de location, les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le début de la location.

Certains programmes commercialisés par Fidexi ouvrent droit à la réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient du bien hors mobilier (prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition, dans la limite de 300.000€).

Cette réduction d’impôt ne peut excéder 33 000 € et est répartie sur 9 années à compter de la date d’achèvement du bien. Cette réduction d’impôt non cumulable avec la déduction des amortissements entre dans le champ d’application du plafonnement global (art. 200-0 A du CGI).

En contrepartie, l’investisseur doit satisfaire à 5 conditions :

  • bénéficier du statut LMNP
  • investir directement en tant que personne physique
  • acquérir le bien (acte authentique) au plus tard le 31/12/2018 et avant sa livraison à l’exploitant
  • louer le bien pendant au moins 9 ans
  • limiter l’amortissement à la fraction du prix du bien qui excède le seuil de 300.000€ (hors mobilier)

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Il convient donc de s’assurer du bon respect de toutes les obligations du dispositif Censi-Bouvard.

Les loyers sont soumis à la TVA (au taux intermédiaire) dès lors que le locataire exploitant offre, en plus de l’hébergement au moins trois des quatre prestations suivantes* :

  • le petit déjeuner
  • le nettoyage régulier des locaux
  • la fourniture de linge de maison
  • l’accueil et la réception de la clientèle

L’investisseur, en optant pour la renonciation à la franchise en base, pourra récupérer l’intégralité de la TVA acquittée lors de l’acquisition du bien.

 

* Instruction 3A-2-03 du 30/04/03

Statut LMNP

La règle d’imposition des plus-values pour les LMNP, lors de la cession à titre onéreux des biens donnés en Location Meublée, est le régime de droit commun des plus-values immobilières privées (art. 151 septies VII du CGI). Ce régime bénéficie d’abattements selon la durée de détention du bien, permettant une exonération totale de l’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.

Statut LMP

Au terme de 5 années cumulées d’exercice de l’activité réalisée à titre professionnel (LMP*), la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d’impôt, à condition toutefois que la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précédent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, ne dépasse pas 90 000 euros H.T. (article 151 septies du CGI – BOI-BIC-PVMV-40-10-10 n° 30 et s et BOI-BIC-CHAMP- 40-20 n°420)

 

*S’agissant des critères de qualification d’un LMP, voir rubrique “Critères des statuts Loueur en LMNP et LMP”

Statut LMNP

Les biens immobiliers loués en meublé entrent dans le patrimoine imposable à l’IFI.

Toutefois, ces biens sont exonérés d’IFI si :
– ils génèrent des recettes annuelles supérieures à 23 000 € TTC,
– les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal

Bon à savoir
Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, applicable à l’ISF, cette disposition ne s’appliquait pas dans le cadre d’un investissement au travers d’une SARL de famille pour les associés non gérants ou n’exerçant pas dans cette société leur activité principale (article 885 O du CGI). C’est ce manque d’implication dans la gestion de l’entreprise (SARL de famille ou EURL) qui peut être retenu.

L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés entraîne l’assujettissement aux organismes de couverture sociale des travailleurs indépendants. Pour certains investisseurs désireux de bénéficier d’une activité professionnelle, ces cotisations peuvent leur permettre de profiter d’une couverture sociale et/ou d’une complémentarité de trimestres pour la retraite.

* Sous réserve de modifications éventuelles suite à la décision n°2017-689 QPC du 8 février 2018.