Co-living : le partage a de l’avenir

En réponse aux difficultés d’accès au logement dans les grandes métropoles, les modes d’hébergement partagés ne cessent de croître depuis ces 20 dernières années.

Loin d’être marginal, l’habitat en communauté est devenu une étape très courante dans la trajectoire résidentielle des citadins (20 % des Français déclarent vivre ou avoir déjà vécu selon cette modalité) à la recherche d’une solution abordable dans un logement confortable, proche des bassins de vie et d’emplois et permettant de cultiver des liens sociaux.

Dans le contexte d’un marché locatif en situation de très forte pénurie, l’accès au logement dans la plupart des grandes villes s’apparente, pour une part significative et croissante de célibataires en situation de transition (étudiants, jeunes actifs…), à un parcours du combattant nécessitant d’affronter l’intense compétition pour la conquête de logements au confort parfois inégal et des loyers souvent très élevés pour ce profil de candidats.

Face à ces obstacles, les colocations se sont naturellement multipliées, d’abord sous une forme informelle avec des colocataires faisant déjà partie du même cercle amical ou familial, avant de connaitre une diffusion grand public avec l’émergence de plateforme d’annonces et l’encadrement juridique de la pratique avec la loi ALUR ; selon une étude de Guy Hoquet, le marché de la colocation double tous les 2 ans et le potentiel de l’habitat partagé semble encore très prometteur. À titre de comparaison, la colocation représente 8 % du marché locatif à Paris contre 40 % à Londres.

Le potentiel de ce marché repose sur la hausse des modalités de travail exclues du marché locatif classique (contrats précaires, auto-entreprenariat, missions de quelques mois…) mais surtout sur l’augmentation tendancielle des personnes vivant seules (10,9 millions en 2018 – et une croissance prévisionnelle de 24 % à l’horizon 2030, soit + 2,6 millions de personnes) et plus particulièrement des populations étudiantes et de jeunes actifs dans le contexte d’une sous-production endémique de logements neufs sur l’ensemble des grands pôles urbains.

Avec la pérennisation du phénomène et les solides perspectives qui lui sont associées, une nouvelle formule d’habitat partagé est venue professionnaliser et valoriser l’offre : le co-living.

Une forme de colocation ayant atteint l’âge de raison

Déjà très présent outre-Atlantique et en Asie, le co-living associe typiquement une offre flexible de location d’un lieu de vie privatif et prêt à l’emploi à la mise à disposition d’espaces communs, assortis de services et permettant les interactions sociales au sein de communautés de « co-livers ».

Faute d’une définition précise, il existe en réalité autant de formes différentes de co-living que d’établissements ; chacun se distingue par sa taille (de quelques chambres ou appartements dans une maison de ville à plusieurs centaines pour les plus grands formats), l’importance des espaces communs (qui représentent en moyenne 50 % des surfaces de la résidence), la typologie des espaces privatifs, le panel des services proposés, la présence ou non d’un community manager, l’ouverture de certains espaces à un public extérieur, les formules de séjours proposées, etc.

Avec des loyers abordables mais supérieurs à ceux proposés en résidences étudiantes, les résidences de co-living ciblent principalement les populations de jeunes actifs (parfois des 40-55 ans en transition) ; l’âge médian en co-living étant de 30 ans.

Selon une étude de BNP Paribas Real Estate, le marché du co-living représente plus de 5 000 places en France et quasiment autant de places sont en projet dans les métropoles françaises.

Associer le co-living et l’investissement en location meublée

L’acquisition d’immeubles de co-living constitue donc une opportunité d’investissement porteuse pour les investisseurs individuels à la recherche de la perle rare à savoir, le bien résidentiel de centre-ville, géré par un professionnel … et apportant une rentabilité toujours attractive !

Sur le plan fiscal, la location par un particulier à un exploitant de lots privatifs au sein d’une résidence de co-living – exploitant qui effectue sous sa seule responsabilité les prestations de services inhérentes à son activité – est éligible à la qualification de loueur en meublé selon des modalités identiques à celles qui sont applicables en résidences étudiantes, tourisme ou sénior et bénéficie donc des mêmes avantages : amortissement, régime de plus-values immobilières des particuliers, récupération de TVA.

Toutefois, il convient d’être vigilant aux montages qui peuvent être proposés car la configuration très spécifique de certaines résidences, disposant d’une proportion importante de parties communes (parfois       90 %), peut être un obstacle à la qualification de loueur en meublé. En effet, l’administration fiscale prescrit que la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu, en elle-même, à aucune rémunération et que cette condition est réputée satisfaite lorsque le niveau de loyer des parties privatives correspond au prix du marché.

Faute de doctrine et de définition légale, l’acquisition en loueur en meublé de certaines résidences de co-living doit donc être précédée d’une analyse approfondie, tant du projet immobilier que du projet d’exploitation du gestionnaire.

En tant que monteur d’opérations, FIDEXI suit chaque programme immobilier commercialisé en location meublée et développe, en concertation avec les promoteurs et exploitants, des montages sécurisés grâces à ses solides expertises métiers. Depuis 1988, nous créons des synergies entre investisseurs et professionnels de l’immobilier au service de projets porteurs de sens et novateurs.

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