Location meublée : le droit de priorité du locataire exploitant

Revente sur le marché secondaire : le droit de priorité du locataire exploitant, une solution de liquidité pour le propriétaire qui exclut tout honoraire de négociation pour l’agent immobilier

Avant d’initier toute démarche de recherche d’acquéreur, le droit de priorité du locataire exploitant doit préalablement être purgé et peut constituer une solution de liquidité pour le propriétaire vendeur.

Bénéficiant d’un accès direct et privilégié au service gestion immobilière de ses partenaires exploitants, Fidexi peut solliciter ce service pour le compte du propriétaire vendeur qui bénéficiera ainsi rapidement d’une offre d’achat éventuelle.

Cette offre peut permettre au propriétaire de réaliser la revente de son bien selon un process sécurisé et dans un délai optimisé ; le preneur offrant ainsi une solution de liquidité au bailleur qui souhaite revendre.

Avis d’expert :

Par un arrêt rendu le 28 juin 2018, la Cour de cassation a érigé le principe suivant :

Dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire bailleur qui envisage de vendre son bien doit, avant toute mise sur le marché et avant toute démarche de recherche d’acquéreur, notifier au preneur une offre de vente qui ne peut en aucun cas inclure des honoraires de négociation.

Par cet arrêt qui a fait l’objet d’une large publication, la Cour de cassation a ainsi jugé (Cass. 3ème civ., 28 juin 2018, Pourvoi n°17-14.605, P+B+I ; confirmant CA Douai, sect. 2, 12 janvier 2017, JurisData n°2017-005870) :

« En application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite. »

Si les faits de l’espèce concernaient le cas d’honoraires à charge de l’acquéreur, l’attendu général de la Cour de cassation retient que « le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ».

Cette position a été réitérée par un nouvel arrêt de la Cour d’appel de Douai intervenu le 28 mars 2019 (CA, Douai, 2ème chambre, 2ème section, 28 mars 2019, JurisData n°2019/004785) :

« Or, ainsi que le fait justement valoir Mme D., en application de l’alinéa 1er l’article L 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur ne doit en effet pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l’article L 145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut les frais d’agence. »

 La position des tribunaux est claire et confirme ce qui avait déjà été statué ainsi en matière de bail d’habitation : « Le locataire qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-20.666).