La fiscalité d'un investissement en location meublée
L’investissement en LMNP/LMP offre de nombreux avantages fiscaux : revenus quasiment nets d'impôts, TVA récupérable, exonération de l’impôt sur les plus-values et non-imposition du bien à l’IFI sous certaines conditions... Découvrez la fiscalité avantageuse de cette solution.
Champs d'application et avantages fiscaux
1. Critères des statuts Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Par défaut, un investisseur bénéficie du statut LMNP.
Pour bénéficier du statut LMP, il doit répondre aux critères prévus aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI :
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € TTC ;
- les recettes représentent au moins 50 % des revenus professionnels* du foyer fiscal.
*Sont considérés comme des revenus professionnels du foyer fiscal : traitements, salaires, pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux et revenus des gérants et associés. Ces montants s’entendent nets de frais professionnels.
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé, l’investisseur doit :
Acquérir un bien meublé à
usage d’habitation
Le donner en location
2. Une fiscalité fortement attractive
La Location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale qui relève de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (et non des revenus fonciers), définis à l’article 34 du CGI.
De nombreux avantages fiscaux :
- Déductibilité de l’intégralité des charges liées à l’activité de Loueur en Meublé
- Déduction des amortissements comptables neutralisant les bénéfices et permettant de profiter de recettes faiblement fiscalisées sur une très longue période
- Pour l’investisseur LMP, imputation du déficit lié à l’activité sur son revenu global et possibilité d’exonération d’IFI sous certaines conditions
Bon à savoir
Selon l’article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives afférentes au bien ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs.
Spécificités et bénéfices complémentaires du statut
1. Un traitement avantageux des déficits
Statut LMNP
Les déficits constatés sont imputables sur les revenus de même nature. Toutefois, l’investisseur LMNP pourra opter pour la solution d’incorporation comptable des frais d’acquisition dans le prix de revient du bien et rallonger ainsi la période de neutralisation des recettes locatives.
Statut LMP
Le statut LMP permet aux investisseurs d’imputer les déficits résultant des charges déductibles sur leur revenu global (article 156 du CGI).
2. Aspects de la TVA
Les loyers sont soumis à la TVA (au taux intermédiaire) dès lors que le locataire exploitant offre, en plus de l’hébergement au moins trois des quatre prestations suivantes* :
le petit-déjeuner
le nettoyage régulier
des locaux
la fourniture
du linge de maison
l'accueil et la réception
de la clientèle
L’investisseur, en renonçant à la franchise en base, pourra opter pour l'une des deux options suivantes :
- Récupérer l'intégralité de la TVA acquittée lors de l'acquisition du bien. Le remboursement total de la TVA interviendra en moyenne dans les 6 à 9 mois suivant la livraison du bien.
- Opter pour le portage de la TVA proposé par le vendeur et ainsi n'acquitter qu'une partie du prix TTC équivalent au montant du prix HT. Ce mécanisme facilite les démarches de l'investisseur et lui permet de financer son acquisition uniquement sur son prix HT.
* Article 261 D 4° du CGI
3. Les plus-values en cas de cession
Statut LMNP
La règle d’imposition des plus-values pour les LMNP, lors de la cession à titre onéreux des biens donnés en Location Meublée, est le régime de droit commun des plus-values immobilières privées (art. 151 septies VII du CGI). Ce régime bénéficie d’abattements selon la durée de détention du bien, permettant une exonération totale de l’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
Statut LMP
Au terme de 5 années cumulées d’exercice de l’activité réalisée à titre professionnel (LMP), la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d’impôt, à condition toutefois que la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précédent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, ne dépasse pas 90 000 euros H.T. (article 151 septies du CGI – BOI-BIC-PVMV-40-10-10 n° 30 et s et BOI-BIC-CHAMP- 40-20 n°420).
4. L'IFI
Les biens immobiliers loués en meublé entrent dans le patrimoine imposable à l’IFI.
Toutefois, ces biens sont exonérés d’IFI si :
- ils génèrent des recettes annuelles supérieures à 23 000 € TTC,
- les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal
01 76 53 73 73
