Qu'est-ce qu'un investissement en Nue-propriété ?
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Qu'est-ce que la Nue-propriété ?
Comprendre ce type d'investissement immobilier en 3 questions
“Investir en Nue-propriété est une opération sécurisée offrant sérénité, visibilité et liberté.”
Qu'est-ce qu'un investissement en Nue-propriété ?
Définition
Cette opération – également appelée démembrement – consiste à partager temporairement les droits attachés à un bien immobilier entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel.
L’investisseur privé acquiert la Nue-propriété d’un logement.
Le bailleur acquiert l’usufruit, droit d’usage du bien, pour une durée déterminée (appelée période de démembrement).
À la fin de cette période de démembrement, d’une durée classiquement de 15 à 18 ans, l’investisseur nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire du bien.
Pourquoi investir en Nue-propriété ?
Investir en Nue-propriété, c’est bénéficier d’une décote à l’acquisition
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’investisseur acquiert la Nue-propriété du bien pour un prix généralement compris entre 54 % et 70 % de sa valeur en pleine propriété.
La Nue-propriété, un investissement immobilier sans aucun frais, sans aucune charge et sans aucun risque
Pendant toute la durée du démembrement, c’est le bailleur usufruitier qui met le bien en location et assume l’ensemble des charges, entretien, travaux et risques liés à la gestion locative.
La Nue-propriété, un investissement immobilier profitant d’une fiscalité optimisée
Sur le plan fiscal, l’investisseur bénéficie également d’avantages importants. Il peut déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers et le bien ne rentre pas dans le patrimoine imposable à l’IFI.
Investir en Nue-propriété, c’est bénéficier d’une décote à l’acquisition
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’investisseur acquiert la Nue-propriété du bien pour un prix généralement compris entre 54 % et 70 % de sa valeur en pleine propriété.
Que se passe-t-il à l'issue de la période de démembrement de propriété ?
Au terme de la période de démembrement de propriété, l’investisseur devient automatiquement et sans frais plein propriétaire du bien. Il peut alors jouir de son bien librement : le vendre, l’occuper ou le louer.
Une sélection rigoureuse des territoires
Tout investissement immobilier requiert une vision sur le long terme, avec une capacité à se projeter à un horizon de 15 ou 20 ans sur une région, une ville, un quartier, une rue, un bâtiment, un appartement…
Selon une méthodologie très rigoureuse, Fidexi analyse les projets sous une multitude de critères permettant de s’assurer de l’attractivité du territoire et de la qualité du programme et donc de la pertinence de l’investissement sur le long terme.
Les 5 avantages de la Nue-propriété
L'investissement en Nue-propriété est un outil patrimonial unique pour constituer et valoriser son patrimoine.
1.
L’investissement en Nue-propriété est basé sur une valorisation automatique du patrimoine
Le démembrement de propriété permet de réaliser un investissement immobilier sécurisé basé sur une capitalisation mécanique plutôt que sur un rendement locatif.
Il substitue une capitalisation sûre et en partie nette d’impôt à une rentabilité locative aléatoire, souvent grevée de frais et de taxes.
“L’investissement en Nue-propriété est un produit de capitalisation sûr et pour partie net d’impôts : la valorisation du bien acquis se fait mécaniquement au fil du temps.”
2. Un investissement immobilier sécurisé et serein
La Nue-propriété étant un droit réel et principal, l’achat de la Nue-propriété d’un bien immobilier permet un investissement tangible et pérenne.
Le montage affranchit l’investisseur de tous risques et contraintes de gestion locative, ces derniers étant intégralement supportés par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
L’intégralité des frais et charges d’entretien, des travaux et des taxes sont transférés du nu-propriétaire à l’usufruitier dont les obligations sont définies contractuellement et légalement.
À l’issue du démembrement, l’investisseur recouvrera automatiquement la pleine propriété de son bien sans frais ni taxe. Préalablement, le bien aura été remis en état par l’usufruitier conformément à ses obligations contractuelles.
Le bien sera également libre de tout droit conformément aux dispositions légales régissant la fin de période de démembrement.
3. Investir en Nue-propriété :
une performance doublée d'une visibilité sur le long terme
L'investissement en Nue-propriété présente de nombreux avantages sur le plan financier
Une décote à l'achat
L'acquisition du bien s'effectue pour une valeur de 54 % à 70 % de sa valeur en pleine propriété.
Un engagement financier moindre
La décote sur le prix d'acquisition induit un engagement financier moindre (apport personnel, endettement, frais financiers, frais notariés...).
Une revalorisation progressive
Le gain est issu d'une revalorisation progressive de la valeur de la Nue-propriété devenant pleine propriété au terme de la période.
Aucun frais, aucune charge, aucun impôt
Les charges d'entretien et travaux, ainsi que les impôts et taxes sont transférés à l'usufruitier.
L'ensemble de ces paramètres conduisent à optimiser les flux financiers de l'investisseur, lesquels seront connus et maîtrisés dès l'origine de l'opération.
4. Investir en Nue-propriété : une fiscalité optimisée
Une opération en Nue-propriété permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité et d’améliorer la performance de son investissement :
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers (déduits immédiatement sur des revenus fonciers préexistants ou déductibles pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs).
- Le bien acquis en Nue-propriété n’entre pas dans la base imposable à l’IFI.
- La taxe foncière est assumée par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
- Si l’investisseur souhaite vendre son bien après la période de démembrement, la référence prise en compte pour le calcul de la plus-value est la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la Nue-propriété.
Taxe foncière :
Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, conformément aux dispositions de l’article 1400 II du Code Général des Impôts.
Découvrir l'abcdaire de la Nue-propriété
5.
La Nue-propriété :
un investissement immobilier offrant une liberté totale
L’investisseur est libre de revendre son bien à tout moment :
Pendant la durée de démembrement, sur la base de la valorisation intermédiaire du prix de la Nue-propriété. Le bénéfice de la déduction des intérêts d’emprunt précédemment déduits est conservé. Fidexi organise le marché de la revente et met à la disposition des propriétaires souhaitant revendre, l’expertise d’une équipe dédiée.
En savoir plus sur le marché secondaire de la Nue-propriétéà l’issue de la période de démembrement, sur la base de la valeur de la pleine propriété. L’investisseur peut cependant conserver son bien et en jouir librement (l’habiter ou le louer sur le marché libre).
à l’issue de la période de démembrement, sur la base de la valeur de la pleine propriété. L’investisseur peut cependant conserver son bien et en jouir librement (l’habiter ou le louer sur le marché libre).
Investir en Nue-propriété : pour quels profils d'investisseur ?
La Nue-propriété : un investissement adapté à chaque profil d’investisseur
Les objectifs patrimoniaux des investisseurs varient en fonction de leur âge, de leurs revenus et de leur situation personnelle.
L’investissement en Nue-propriété permet de répondre à leurs attentes et leurs objectifs à chaque étape de la vie.
Entre 25 et 40 ans : investir en Nue-propriété pour se constituer son patrimoine
Avant 40 ans, les investisseurs sont généralement en phase de remboursement de leur résidence principale et ont ainsi une capacité d’emprunt plus limitée.
En situation d’évolution professionnelle, ils n’ont pas besoin de revenus locatifs immédiats et ne souhaitent pas générer de revenus complémentaires qui seraient fortement fiscalisés.
Ces jeunes investisseurs ont une vision à très long terme : ils peuvent s’endetter sur une longue période et se projettent ainsi davantage sur un investissement offrant un potentiel de valorisation à terme.
L’investissement en Nue-propriété leur permet de :
Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût (investissement à partir de 70000 euros)
Minimiser leur remboursement d’emprunt
Maîtriser et sécuriser totalement leur effort d’épargne mensuel (aucun frais, aucune taxe)
Entre 40 et 60 ans : investir en Nue-propriété pour se consolider et diversifier son patrimoine
Entre 40 et 60 ans, les investisseurs sont souvent propriétaires de leur résidence principale et ont généralement retrouvé une forte capacité d’emprunt supplémentaire.
Ils peuvent avoir déjà investi dans de l’immobilier locatif qui génère des loyers fortement fiscalisés ; ils peuvent être détenteurs d’un portefeuille financier ; certains ont ou vont rencontrer une problématique IFI.
Ces investisseurs souhaitent se protéger, consolider leur patrimoine et préparer l’avenir.
Pour cela, l’investissement en Nue-propriété leur permet de :
Diversifier leur immobilier avec un bien à forte valeur patrimoniale
Diversifier les zones géographiques d’investissement
Réduire la pression fiscale sur des revenus fonciers existants ou futurs
Répondre à des problématiques d’IFI
Générer des revenus locatifs à terme qui les aideront à financer les études de leurs enfants ou qui représenteront un complément retraite.
à 60 ans et + : investir en Nue-propriété pour transmettre son patrimoine
Après 60 ans, les investisseurs ayant déjà structuré et diversifié leur patrimoine, souhaitent principalement protéger leur famille en organisant la transmission de celui-ci.
La transmission d’un bien acquis en démembrement de propriété permet de diminuer les droits de mutation et de générer un effet de levier par rapport à la valeur du bien transmis en pleine propriété.
En effet, les droits de mutation, en cas de transmission du bien pendant la période de démembrement, sont calculés uniquement sur la valeur de la Nue-propriété et non sur la valeur de la pleine propriété.
L’investisseur bénéficie pleinement des abattements applicables dans le cadre d’une transmission.
Expatriés ou non-résidents : la Nue-propriété, un investissement parfaitement adapté
L’investissement en Nue-propriété, basé sur un actif pérenne et tangible n’impliquant aucun souci de gestion, est parfaitement adapté à une situation d’éloignement géographique professionnel.
Mais plus encore, l’opération ne générant aucun revenu foncier, les investisseurs ne sont pas non plus soumis à prélèvements sociaux.
La Nue-propriété présente aussi de sérieux avantages pour les non-résidents.
La Nue-propriété, une solution d’investissement répondant à différents objectifs :
Neutraliser et optimiser sa fiscalité
Constituer une épargne immobilière
Transmettre un bien immobilier tout en allégeant les droits de donation et de succession de ses proches
Préparer sa retraite en générant à terme des revenus locatifs complémentaires
Quelles sont les étapes clés de l'investissement en Nue-propriété ?
Investir en Nue-propriété avec Fidexi : 30 ans d’expertise au service de nos clients, de la conception du produit au dénouement du démembrement.
Fidexi vous accompagne à toutes les étapes de l’investissement en Nue-propriété :
Conception et montage du produit en démembrement de propriété
Commercialisation et construction de la résidence en Nue-propriété
Période de démembrement temporaire de propriété
Sortie et fin de démembrement temporaire de propriété
Conception et montage du produit en démembrement de propriété
Commercialisation et construction de la résidence en Nue-propriété
Période de démembrement temporaire de propriété
Sortie et fin de démembrement temporaire de propriété
Conception et montage du produit en démembrement de propriété
6-18 mois avant la commercialisation
Sécurisation du montage et accompagnement :
- Analyse approfondie du territoire
- Sélection du programme
- Choix de l’usufruitier
- Concertation avec les collectivités locales
- Sécurisation juridique
Début de la commercialisation
Commercialisation et construction de la résidence en Nue-propriété
Accompagnement de nos partenaires CGP et banques dans leur rôle de conseils auprès de leurs clients
Signature du contrat de réservation
Accompagnement par le service Administration Des Ventes :
- Préparation des dossiers de vente
- Suivi des dossiers de financement
- Suivi des dossiers notariés (transmission des pièces, notification, organisation des RDV de signature)
Signature de l'acte authentique
Suivi de chantier :
- Points d’étape réguliers avec le promoteur
Période de démembrement temporaire de propriété
Livraison de la résidence et début du démembrement de propriété
Livraison de la résidence :
- Prise de livraison du bien par l’usufruitier, professionnel de l’immobilier, mandaté à cet effet
- Visite du bien sur demande de l’investisseur
Suivi et accompagnement post-acquisition :
- Information par écrit du syndic de copropriété concernant le fonctionnement de la convention d’usufruit
- Suivi de la bonne application de la convention d’usufruit par les différentes parties intéressées : syndic, bailleur conventionné, administration fiscale
- En cas de revente du bien : élaboration du mandat de vente et recherche d’investisseurs sur le marché secondaire
2 ans avant la fin du démembrement de propriété
Préparation anticipée avec l’usufruitier de la sortie d’usufruit :
- Recueil des intentions du nu-propriétaire (vente, location ou occupation) et des souhaits du locataire
- Mise en place d’une collaboration entre le bailleur conventionné et le nu-propriétaire
1 an avant la fin du démembrement de propriété
Informations des parties prenantes :
- Rappel au nu-propriétaire et au locataire par l’usufruitier des dispositions légales concernant la sortie de l’opération (art. L253-6 CCH)
6 mois avant la fin du démembrement de propriété
Décision du nu-propriétaire :
- Courrier AR du nu-propriétaire proposant un nouveau bail ou donnant congé pour habiter ou vendre (art. L253-5 CCH)
3 mois avant la fin du démembrement de propriété
Offre de relogement du bailleur usufruitier au locataire :
- En cas de congé préalablement donné par le nu-propriétaire (art. L253-6 CCH)
Sortie et fin du démembrement temporaire de propriété
Restitution du bien :
- Bien libre de tout droit
- Remise en état contractuelle par l’usufruitier et état des lieux
- Reprise du bien en pleine propriété par l’investisseur sans frais ni fiscalité
01 76 53 73 73
