Investissement en résidence séniors : un investissement rentable et serein
Découvrez les avantages financiers et fiscaux de cette solution, les besoins spécifiques de logement des séniors et et l'importance de choisir les bons partenaires.
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Les avantages d'un investissement en résidence séniors
Choisir d’investir en résidence séniors avec le statut du Loueur en Meublé (Non Professionnel - LMNP ou Professionnel - LMP) c’est profiter de nombreux avantages fiscaux et locatifs. Découvrez cette solution d’investissement rentable et sécurisée.
Bon à savoir
Définition des résidences séniors
Les résidences pour personnes âgées non dépendantes sont composées d’appartements, allant de la chambre individuelle jusqu’au T4, parfois dans des maisons séparées. Les personnes âgées vivent seules ou en couples, en toute indépendance dans une résidence confortable et sécurisée. Il s’agit de leur résidence principale qu’ils peuvent soit louer soit acheter. La résidence met à disposition des espaces communs sur place comme des salons, mais aussi des restaurants et des espaces de remise en forme. Afin de faciliter leur quotidien, les résidences mettent à disposition des résidents des services pratiques, comme des services de nettoyage, de blanchisserie ou d’entretien ménager. Par conséquent, il y a toujours du personnel à proximité des résidents et disponibles pour fournir ces services.
1. Investir en résidence séniors et bénéficier d'une fiscalité avantageuse
Devenir loueur en meublé dans une résidence gérée, c’est bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublée Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et ainsi optimiser sa fiscalité.
Des revenus quasiment nets d’impôts : la Location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale qui relève de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ainsi, l’investisseur bénéficie de revenus quasiment nets d’impôts grâce au dispositif de l’amortissement.
Un remboursement de la TVA immobilière de 20 % : l’investisseur récupère la TVA qui lui sera intégralement remboursée par le Trésor public.
Abattements des plus-values : en cas de cession du bien, le régime LMNP permet de bénéficier d’abattements selon la durée de détention du bien.
Des questions sur la fiscalité d’un investissement en résidence séniors ?
2. Investissement en résidence séniors : des revenus complémentaires pour préparer sa retraite
L’investisseur qui acquiert un bien meublé à usage d’habitation et le donne en location bénéficie du statut du loueur en meublé.
Il peut ainsi le louer à un particulier ou à un professionnel. En le louant à un exploitant professionnel, il bénéficie d’un bail commercial ferme de longue durée, profitant ainsi de revenus complémentaires pendant une très longue période.
Il peut ainsi préparer sa retraite et bénéficier d’un complément de revenus, que le bien soit occupé ou non puisque le remplissage de la résidence incombe au gestionnaire exploitant.
3. L’immobilier géré en résidence séniors : un investissement rentable
Investir en LMNP/LMP, c’est réaliser une opération rentable.
- Le rendement locatif d’un bien loué en meublé géré est plus élevé que celui d’un investissement locatif classique.
- L’investisseur bénéficie d’un engagement ferme de location de la part du gestionnaire exploitant pendant une longue période : il perçoit des loyers durant toute la durée du bail et ne se préoccupe pas de la gestion locative.
- Un investissement sans apport. L’investisseur peut emprunter 100 % du prix du bien et opter pour le mode de financement le mieux adapté à sa situation patrimoniale : crédit in fine ou crédit amortissable.
4. Se constituer un patrimoine immobilier grâce à l’investissement en résidence séniors
L’investissement en Location meublée gérée est une solution d’épargne qui associe performance, sécurité d’un bail commercial et confort de gestion dans un contexte fiscal attractif.
En plus de tous ces avantages, investir en résidence séniors permet aussi de réaliser un investissement tangible. L’investisseur devient ainsi propriétaire d’un appartement situé dans un environnement recherché, à proximité de commodités et services, en cœur de ville. Il se constitue ainsi un patrimoine immobilier qu’il pourra ensuite transmettre à ses enfants dans des conditions fiscales avantageuses.
5. La Location meublée en résidence séniors, un investissement serein
L’investisseur qui fait le choix de la Location meublée en résidence séniors apprécie la sérénité et la tranquillité que cette solution offre.
En effet, comme il ne se préoccupe pas de la gestion locative de son bien, il n’a aucun souci ni tracas au quotidien.
- Aucune vacance locative : la recherche de locataires n’est plus une préoccupation pour l’investisseur puisque c’est le gestionnaire exploitant qui doit s’en charger ; un des nombreux avantages du bail ferme de longue durée qui apporte ainsi une grande sérénité à l’investisseur.
- Aucun frais d’entretien ni de maintenance : l’investisseur ne supporte aucun coût lié à l’entretien de son appartement, tous ces frais sont à la charge de l’exploitant gestionnaire.
- Un confort de gestion : l’investisseur ne se soucie pas de la gestion locative puisque son bien est géré par un exploitant professionnel.
Des questions sur les avantages d’un investissement en résidence séniors ?
Pourquoi investir en résidence séniors ?
Evolution démographique, besoins spécifiques et offre insuffisante
Investir en Location meublée avec Fidexi, c’est choisir une solution d’épargne reposant sur des secteurs identifiés offrant une forte visibilité à long terme.
La hausse de l’espérance de vie conjuguée au Papy-boom se traduit par une explosion du nombre de personnes de plus de 75 ans. Les séniors, à la recherche de confort et de lien social, sont particulièrement attentifs au « bien vieillir ». Or l’offre de logements adaptés pour répondre aux besoins spécifiques de ces générations est largement insuffisante.
1. Le Papy-boom : une augmentation sans précédent de la population des séniors
Dans les 20 prochaines années, la France va connaitre une transformation démographique majeure et durable.
Sous l’effet combiné du vieillissement de la population et de l’arrivée massive des Baby-boomers parmi les séniors, près d’un Français sur trois aura plus de 60 ans en 2035, soit plus de 22 millions de personnes tandis que le nombre de personnes de plus de 75 ans va quasiment doubler en 2050 (6,3 millions à 12,1 millions).
2. Une augmentation forte du nombre de personnes en perte d’autonomie
Alors que la perte d’autonomie concerne 30,2 % des individus de 75 ans et +, 97 % des séniors vivent à domicile.
Or, le parc actuel de logements n’est que très rarement adapté au vieillissement.
L’explosion à venir du nombre de personnes en perte d’autonomie légère ou modérée impose donc d’offrir un habitat adapté permettant de maintenir dans les meilleures conditions l’autonomie et la qualité de vie des séniors.
3. La nécessité d’une offre résidentielle adaptée au bien-vieillir
Si le fait de pouvoir vieillir chez soi est indéniablement un souhait partagé par une majorité de Français, bien d’autres facteurs sont à prendre en compte.
Logement adapté, lien social, prévention de la perte d’autonomie, accès à des dispositifs et technologies sécurisants et accompagnement à la mobilité sont les 5 axes à développer pour une meilleure prévention de la perte d’autonomie. L’habitat, point central de ces 5 axes peut ainsi être le premier facteur de prévention.
Les dimensions du bien-vieillir
- (A) Logement adapté
- (B) Lien social
- (C) Accès à des dispositifs et technologies sécurisants
- (D) Accompagnement à la mobilité
- (E) Prévention de la perte d'autonomie
Logement adapté :
- Accessibilité et ergonomie : des appartements conçus pour accueillir des personnes âgées aux besoins spécifiques.
- Confort : des appartements de qualité, bien isolés et sains, équipés (internet, conciergerie, ménage, service de déménagement…), etc.
- Sécurité : surveillance vidéo, interphone, portails d’accès, etc.
>> L’adaptation du domicile historique peut s’avérer coûteuse voire impossible. Il est parfois plus facile d’emménager dans un nouveau logement pensé et adapté à ses besoins.
Lien social :
- Multiplication des occasions de rencontres avec l’organisation de nombreuses animations et manifestations
- Vastes espaces communs : restaurants parfois ouverts aux personnes extérieures, salons, salles de jeux
- Situation géographique : en milieu urbain, dans des petites et moyennes villes pour profiter de tous les services et commodités
>> Près d’un tiers des personnes âgées se trouverait en situation d’isolement relationnel.
Source : Les Solitudes en France, TMO Politique Publique pour la Fondation de France
Accès à des dispositifs et technologies sécurisants :
- Domotique, dispositifs individuels de suivi médical
- Personnel dédié pour un accompagnement spécifique et une rapidité d’intervention
>> La domotique doit allier confort, sécurité, bien-être et communication.
Source : Enquête Habitat et nouvelles technologies. 74 % des répondant estiment qu’une installation domotique de base améliore le quotidien.
Accompagnement à la mobilité des séniors :
- Mise en place de navettes et accompagnement lors des déplacements à pied en milieu urbain
- Organisation de séjours dans différentes résidences
>> La mobilité des séniors présente deux caractéristiques : d’une part les séniors se déplacent plus qu’il y a 10 ans. D’autre part, l’utilisation de la voiture se réduit au profit des déplacements pédestres. Or les personnes âgées sont des piétons plus vulnérables.
Source : La mobilité des séniors en chiffres, Chronos, Certu, 2013
Prévention de la perte d’autonomie :
- Des programmes complets d’animation : ateliers de prévention, activités artistiques et ludiques…
- Des installations sportives et culturelles : salle de sport, de cinéma, piscine…
- Un accompagnement pour une alimentation saine et équilibrée : restaurants, ateliers…
>> Alors que la perte d’autonomie concerne 30,2 % des individus de 75 ans et +, 97 % des séniors vivent à domicile. Or, le parc actuel de logement n’est que très rarement adapté au vieillissement.
L’explosion à venir du nombre de personnes en perte d’autonomie légère ou modérée impose donc d’offrir un habitat adapté permettant de maintenir dans les meilleures conditions l’autonomie et la qualité de vie des séniors.
4. Les résidences services séniors : une réponse aux nouvelles attentes des Papy-boomers
Les résidences séniors répondent aux exigences des séniors – Baby-boomers attachés aux valeurs de liberté et d’expérience collective, à la recherche de confort et en rupture avec les modes de vie de leurs parents.
Ainsi, ils sont en quête d’une sociabilité accrue, d’activités culturelles et associatives et montrant une forte appétence pour les services à domicile (conciergerie, ménage, services à la personne, téléassistance) et une restauration de qualité. Pour cette génération, le changement de domicile est perçu comme une mobilité choisie permettant de conserver leur qualité de vie.
5. Une offre de logements encore très limitée
Les résidences services séniors offrent des logements adaptés au vieillissement au sein d’un cadre sécurisé et agréable, proche des centres urbains et des services de santé.
Cependant, elles ne représentent à ce jour que 60 000 logements alors qu’elles sont le seul concept permettant de répondre au besoin d’un habitat adapté.
Investir en résidence séniors : choisir les bons partenaires
2. Choisir le bon exploitant pour son investissement en résidence séniors
Choisir le bon exploitant est l’une des clés d’un investissement réussi. En effet, c’est à lui que l’investisseur confie par bail commercial son bien. C’est donc à ce professionnel qu’incombe la gestion locative et la responsabilité de la maintenance et de l’entretien du bien.
La qualité de l’exploitant (son expertise, son sérieux, son modèle, etc.) est donc primordiale pour garantir la pérennité d’un investissement immobilier en résidence services.
Fidexi choisit ainsi ses partenaires de manière minutieuse et analyse chaque exploitant de résidence séniors selon une multitude de critères et notamment : son expertise en résidence services, l’expérience de ses dirigeants, son actionnariat, sa pérennité financière, sa culture d’entreprise, son approche long-terme du métier, sa connaissance des territoires sur lesquels il intervient…
En parallèle de cette analyse approfondie, Fidexi réalise une étude du programme immobilier et le cadre juridique de l’opération (bail, contrat de réservation….), permettant ainsi de sécuriser l’investissement immobilier réalisé par l’épargnant.
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